本报记者 王炜 胡谋 李刚 王明浩 孙小静
北京知名律师，北京著名律师
“金九银十”之际，国家调控楼市，投机炒房者刚想抬头，又被摁下，可谓出手及时，打准“七寸”。就目前而言，房地产交易趋冷，部分城市局部房价出现松动。
但是，受国际国内复杂环境影响，楼市不确定因素仍然存在，楼市调控面临不少挑战。后市将如何？调控还会加力吗？带着疑问，记者深入京、沪、穗、深等一线城市调研。
距9月29日八部委再次发布房地产调控政策，已经将近两个月。这一从资金、税收、土地、市场秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市场颇为关注。
开发商资金紧张
随着调控政策逐渐落实，房地产开发商原本充沛的资金状况开始变得不那么乐观。
最近的土地市场上，开发商“抱团拿地”的情况越来越多。不久前，万科和五矿联合体中标北京海淀区唐家岭两宗地块，富力和集富的联合体则拿下了大兴区的地块。
“现在几乎不可能从银行贷到钱，通过资本市场再融资的路也断了，加上成交低迷回款慢，开发商的资金普遍都比较紧张，一些中小开发商的资金链已经出问题了。”一家上市房地产企业有关负责人告诉记者。
金融机构紧收房地产开发贷款，北京等部分城市加强对预售资金的监管，加上年底临近，开发商回笼资金支付建设款、偿还贷款的压力加大，目前房地产开发商的现金流普遍开始出现紧张状况。
此外，央行近日宣布自11月29日起，上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，央行加息一次、上调存款准备金率两次，回收流动性的步伐加快。
对开发商而言，由于市场上流通的货币再次减少，开发商能够融资的额度将进一步缩减，资金状况雪上加霜。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，开发商自筹资金上涨超过总资金上涨的幅度，可以看出其资金压力逐渐加大。
“对开发商而言，要在短期内缓解资金紧张的状况，最好的方法是认清市场形势，重新定价，加大降价促销力度，加快回笼资金。这可能也是眼下唯一的方法。”中国房地产协会副会长朱中一说。
日前，万科武汉五大在售项目突然宣布降价促销。万科有关负责人表示，万科一贯采取随行就市的态度，顺应市场及时调整价格加快销售。业内人士认为，作为房地产企业领头羊，万科的降价行为有可能带动其他企业效仿。
调控仍将趋紧
9月底“新国五条”出台后，房地产市场再次出现成交量下降、价格停止上涨的局面。但调控效果要进一步显现，市场要更长时间的稳定，仍然面临不小的压力。
进入11月的第二周，北京新房成交量上涨的态势没有得到延续。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，环比上周下跌30%。二次调控后预售的33个期房项目，其中签约套数超过80套的有6个项目，预售均价均低于20000元/平方米。
今年10月，深圳楼市新房成交量环比下降约50%、二手房成交量环比降幅为55.8%；新房成交价17262元、环比下降11.9%。
而在广州，从限购令出台前后一个月的成交情况来看，交易量大跌六成；但从交易价格分析，广州市中心六区除了天河外，交易价格大多持平。
上海商品住房价格上涨过快的势头得到初步遏制。据市统计局统计，10月份上海新建商品住房价格指数环比为0，二手存量住房价格指数环比下降0.2%。
尽管各地成交量锐减，房价有所松动，但仍有开发商在观望中惜售。近期，各地各部门不断出台更细化的调控政策，房地产调控仍然趋紧。
“未来房地产市场的走势首先还是看货币，就是实际利率水平、货币增发量以及通货膨胀的预期，这三个指标真正决定了今后房地产价格的趋势。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，则是继续全面控制投资性需求，并增加供应量。
秦虹认为，今年一系列政策出台的大背景是宏观经济平稳发展，政府有很大的调控余地。“国十条”和“新国五条”的精神是一脉相承的，后者显然更加严格，从中也可以看出政府调控楼市的决心，调控目标更不会轻易改变。
保障房建设加速
加大保障性住房建设计划和供地计划实际完成情况的督查考核力度，是房地产调控政策的重要内容。据悉，截至9月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。
今年，广州保障房已开工面积约300万平方米，相当于过去3年的建设总量，预计全年可提供保障性住房约4万套。项目完成后，广州有望全部解决目前登记在册的低收入住房困难家庭的住房保障问题。
同时，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目标：保障房用地供应1263公顷，完成计划指标的101%；政策性住房建设用地占全市住宅供地50%以上；新开工建设和收购各类政策性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上，年底竣工交用4.6万套以上。
在上海，截至10月底保障性安居工程开工占年度计划已接近90%。其中，廉租住房已建设筹措廉租房源约2200套、12万平方米，完成投资约7.29亿元，已超额完成住房和城乡建设部下达的任务目标，并对符合条件的申请家庭做到应保尽保。
深圳2010年计划新开工的5万套保障性住房，截至10月已开工3.8万套、开工面积90.06平方米；年初开始受理该市第二次保障性住房申请，共受理申请8148户、复审合格6385户，近期将接受住房保障部门的终审。
值得一提的是，为解决保障性住房的资金问题，11月19日，北京市首次在保障性住房领域与金融机构签署战略合作协议。根据协议，中国建设银行北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度。
此外，对开工率过低的地区，监察部、住房和城乡建设部将约谈地方分管负责人。年底，有关部门将对各地进行考核，对没有完成任务的通报批评，直至问责，以确保保障性安居工程能按时保质保量完成。
首席律师--孙奎律师 13021909386 010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）
孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；2、成功代理xx县青溪股份制水电站诉xx县人民政府行政强制行为违法案，xx省高级人民法院撤销xx市人民法院判决书，确定xx县政府行政强制行为违法。
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：分别在原xx股份有限公司总经理李×涉嫌重大环境污染事故罪案、原xx县委书记罗××涉嫌受贿罪案、xx县交警大队指导员唐××等5人侵占xx县华兴大理矿国有资产案、蒲××等8名川籍民工山东寿光涉嫌聚众斗殴罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理李××与攀钢集团成都无缝钢管公司医院人身损害纠纷案，攀钢集团成都无缝钢管公司医院赔偿李××19万元。3、成功代理王某某与谢某离婚财产分割案，法院判决谢某的婚前财产归王某某所有。4·成功代理王xx与藏xx分家析产纠纷案，法院判决37万拆迁款归王xx所有。
专长领域：北京交通事故律师，北京房产纠纷律师，北京刑事辩护律师，北京刑事自诉律师，北京行政复议律师，北京行政诉讼律师，北京分家析产纠纷律师，北京合同纠纷律师，北京医疗纠纷律师，北京公证代理律师，律师见证，北京公司法务律师，北京遗产纠纷律师，北京婚姻家庭律师，北京债务追偿律师，北京民事调解律师，北京企业法律顾问律师，北京私人法律顾问律师，北京知识产权律师，北京经济律师，北京劳动纠纷律师，北京法律服务，崇文律师，丰台律师，北京房地产律师，
