北京刑事律师，北京房产纠纷律师，北京海淀律师：骗购经济适用房的行为不宜入罪，北京丰台律师事务所，北京丰台律师，北京朝阳律师，北京西城律师，北京东城律师，北京房地产律师，北京房产律师，北京刑事辩护律师，北京市丰台区律师，北京知名律师，北京市海淀区律师，北京市西城区律师，北京市朝阳区律师，北京市东城区律师，北京市宣武区律师，北京市大兴区律师，北京市石景山区律师，北京婚姻律师，北京交通事故律师，北京合同纠纷律师，北京劳动纠纷律师，北京著名律师，北京法律顾问，北京法律咨询

刑罚具有最后手段性，骗购经济适用房行为的社会危害性并未严重到需要刑罚调整的程度。仅仅为了提高行为的违法成本，就主张将之入罪，这不符合刑法的谦抑精神

　　□张巧娜 阴建峰

　
  北京知名律师，北京著名律师

首席律师--孙奎律师 13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

　经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。它是在我国停止福利分房的背景下产生的，对于解决城市低收入家庭住房困难无疑起到了积极的作用。但是，毋庸置疑，在经济适用房的开发建设过程中也出现了诸多不尽如人意之处。分房摇号，弄虚作假；买房不住，违规出租；经济不适用，适用不经济……骗购经济适用房行为的大量存在则是其中的一个突出问题。

　　那么，对于此类骗购经济适用房等社会保障房的行为，究竟应如何处理？对此，有人主张，国家有必要在新制定的住房保障法中，增设骗取经适房罪，祭出重典，对经适房骗购者坚决予以刑法问责。也有人认为，此类骗购行为完全符合诈骗罪的构成要件，应直接以诈骗罪追究刑事责任。对于上述主张，笔者不能苟同。

　　骗购行为不构成诈骗罪

　　诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法，骗取数额较大的公私财物的行为。通常认为，诈骗罪客观行为的逻辑结构表现为：行为人实施欺诈行为———被害人陷入错误认识———被害人交付(或处分)财物———行为人取得财物———被害人遭受损失。而骗购经济适用房的行为并不符合该逻辑构造：

　　首先，行为人骗取的只是一种“购房资格”而非财物，且行为人与开发商均出于真实意思签订了购房合同，行为人已依照合同约定支付了购房的全部对价。有人认为，行为人骗取的不仅是“购房资格”，还包括现实的财产性利益。

　　笔者认为，考虑到经济适用房实乃有限产权之特性，对这种所谓财产性利益很难作出准确的认定。作为一种具有社会保障性质的商品住宅，经济适用房并不能在市场任意流通，不能也无法将其与商品房之间的利益差直接认定为诈骗数额。因为经济适用房购房人拥有的只是有限产权。根据有关法律规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。因此，如果将经济适用房与商品房的差价认定为诈骗的数额，又如何从法律上评价行为人卖房后向政府补交差价的行为？而且，购买经济适用房也是一种市场交易行为，购房人也并非全无交易风险可言。如今，经济适用房与普通商品房之间的所谓利益差已被当下泡沫化的房地产市场不适当放大，一旦房价回归理性，甚或房地产泡沫破灭，又如何认定两者间的利益差呢？由此亦可知，骗购行为所侵占“利益”的量化并不具备太强的司法操作性。况且，即便能够将经济适用房与商品房之间的利益差视为财产性利益，但财产性利益能否作为诈骗罪的对象，这在理论上也还存在疑问。

　　其次，在所谓骗购经济适用房的情况下，“受骗者”到底是谁？是开发商，还是负责经济适用房资格审查的街道办事处或市、县人民政府？如果认为受骗者是前者，行为人所采取的骗购行为很多情况下却并不会使开发商陷于错误认识，开发商对此也是睁一眼、闭一眼，并不会认真予以审查。至于开发商与行为人内外勾结之情形，更谈不上开发商因此陷入了错误认识。如果认为受骗者是后者，那些负责经济适用住房资格审查的街道办事处或市、县人民政府实际上只是以政府行政许可的方式赋予了行为人购房的资格，却并未实施任何交付或处分财物的行为。而且，这种行政许可一经作出，就具有法律效力，其撤销必须经过法定程序，似亦无法据此认定行为人构成诈骗。

　　再次，诈骗罪的构成以给被害人造成较大数额的财产损失为要件，而在行为人骗购经济适用房的情况下，开发商肯定不是所谓“被害人”，行为人的骗购行为并没有给开发商造成任何财产损失。如果说这种情况属于受骗者与被害人分离的三角诈骗，国家是被害人，可国家的损失到底在哪里、怎么计算？这些都是问题。

　　此外，与骗购经济适用房相类似的骗购外汇行为并未被以诈骗罪定罪处罚。骗购外汇是在1998年亚洲金融危机时凸显的违法犯罪现象。最高人民法院当时的司法解释只是将该行为论以非法经营罪，而并没有以诈骗罪处理。后来，则是由立法机关通过单行刑法增设了骗购外汇罪。这也从侧面彰显了国家立法、司法机关对于骗购行为的立场。

　　骗购行为无须刑法规制

　　经济适用房的存在本身即已受到诸多质疑。许多专业人士认为，经济适用房与市场经济原理是相违背的，它必将随着房地产市场逐渐成熟而取消。已有很多人大代表、政协委员提议停建经济适用房。尽管笔者并不完全认同该主张，但这至少说明，经济适用房制度本身是存在很大缺陷的。况且，以北京为例，家庭年收入在6万元以下方能购买经济适用房，这一标准的划定科学性与合理性何在？立足于这样一个漏洞百出的制度，意图追究骗购行为人的刑事责任，很难让人信服。

　　刑罚具有最后手段性，骗购经济适用房行为的社会危害性并未严重到需要刑罚调整的程度。仅仅为了提高行为的违法成本，就主张将之入罪，这不符合刑法的谦抑精神。如果能够通过相关制度的完善尽量避免，能够以经济、行政等其他法律手段来解决，又何必动辄诉诸刑罚介入呢？

　　当然，骗购经济适用房的行为不宜入罪，并不意味着对行为人所采取的“虚假”手段听之任之。行为人伪造户口簿、单位公章、虚报个人申请资料，构成犯罪的，可以伪造证件、印章罪等相关犯罪追究责任。

　　完善制度避免骗购行为

　　骗购经济适用房的行为虽不宜入罪，但可以通过相关制度的完善来避免此类行为的泛滥。

　　首先，有必要建立追惩机制，在经济、行政调整范畴内适当加大惩罚力度。不过，目前相关法律法规对这种骗购行为缺乏相对应的处罚条款。笔者也主张，除责令清退骗购的经济适用房外，还可根据购买时间比照市场价格征收租金；同时，也可以将骗购行为记入行为人的诚信档案。对参与骗购的公职人员，则可以按照有关规定给予必要的行政处分。

　　其次，根据有关法规，经济适用房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。但实践中，监管缺位的情况比比皆是。这也是骗购现象大量存在的原因。鉴此，应完善监管制度，强化对监管、审核人员的责任追究，必要时可以相关职务范围追究责任。尤其是对于其中存在权钱交易的，更应以受贿罪等罪名追究刑事责任。另外，政府也要加强对经济适用房开发和销售后的使用监督，切实落实经济适用房的回购制度。