孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。
北京合同纠纷律师：规划许可证被撤销已签预售合同是否有效，北京朝阳区律师，北京交通事故律师，北京著名律师
2013-04-13 12:20
作者:姜祖伟 | 来源:光明网 | 
北京知名律师，北京著名律师
首席律师—孙奎律师电话：13021909386 010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）
【案情】
鸿天公司在本县开发了楼盘一套，同时在证件齐时对外预售房屋，黄翔欲在该小区购买一套商品房，并与鸿天公司签订了《商品房预售合同》。签订合同后，该楼盘的规划许可证因相邻关系侵权被撤销。黄某得知后，担心该小区商品房的合法性，欲诉至法院，要求解除已经签订的《商品房预售合同》。
【分歧】
对于已经取得的规划许可证被撤销，是否影响开发商与业主已经签订的《商品房预售合同》的效力？对此存在两种不同的观点：
第一种观点认为，规划许可证是建房合法存在的前提，现已被撤销就导致所建商品房成为违法建筑，违法物不能进行买卖，则导致已签订的合同无效。
第二种观点认为，只要开发商取得了预售许可证，就不影响已签订的《商品房预售合同》效力，规划许可证撤销与否对合同效力无影响。
【分析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
《中华人民共和国合同法》第５２条规定了合同无效的五种法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中规划许可证的主体是行政主管部门及开发商，而《商品房预售合同》的主体双方是开发商与购房人，规划许可证与《商品房预售合同》效力之间没有必然的联系，规划许可证的撤销并不当然导致商品房预售合同的无效。故就合同效力而言，本案中规划许可证并不是导致合同无效的法定情形。
同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第２条的规定可得知，出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人订立商品房预售合同的，应当认定该合同无效。也就是说，审查出卖人与买受人之间签订的《商品房预售合同》是否有效，只需审查出卖人是否取得商品房预售许可证即可，与规划许可证无关。本案中，出卖人被行政主管部门撤销的是规划许可证，法律并没有规定该证的撤销会对商品房预售合同的效力产生影响。
就规划许可证与出卖人与买受人之间签订的商品房预售合同而言，规划许可证是行政主管部门进行行政管理的一种手段，是商品房开发者与行政主管部门之间的一种约束关系。虽然该证的撤销可能会导致房屋买受人无法获得相应的产权证书，但并不是只有确认预售合同无效才能维护买受人权益，买受人可以依据有效的预售合同，要求出卖人承担违约责任来救济其受损的权利。北京朝阳区律师，北京交通事故律师，北京著名律师，北京合同纠纷律师
故就本案而言，若鸿天公司的规划许可证被撤销，黄翔与其签订的《商品房预售合同》仍有效。黄翔可以情势变更原则要求解除合同，并可要求出卖人承担相应的违约责任。
综上所述，笔者同意第二种观点，即规划许可证被撤销并不影响已签订的《商品房预售合同》的效力。
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