北京房产律师：购房合同产权物业 律师解读买房六大消费争议， 北京刑事律师，北京交通事故律师，北京丰台区律师

来源：重庆商报 

 重庆某楼盘售房时大肆宣传附近有生态公园和轻轨站以抬高价格，交房时业主发现不但这些都成了泡影，连当初小区的规划也变了模样。 新华社 图

　　新闻纵深

　　商报记者 宋湘波 杨四海

　　购房合同相关争议、房屋质量相关争议、广告宣传相关争议、房屋产权相关争议、交房时间相关争议、物业服务相关争议……根据调查显示，在买房过程中，购房者与开发商之间出现的争议主要集中在这6个方面。当其中的问题出现之时，开发商是如何看待的？消费者又该如何去处理？为此，我们邀请了北城置业营销副总颜雪以及森达律师事务所主任律师贺天强对这些争议问题一一解答。

　　争议1 购房合同

　　案例：沈先生购买一套住房，合同约定住宅标准层高为3.0米，小区配有运动乐园、游泳池、篮球场、社区运动场等。但接房之后，沈先生发现层高仅有2.65米，游泳池、篮球场也不符合国家标准，认为开发商存在合同欺诈行为。

　　颜雪：首先要区分层高和净高的概念。层高包含了楼板的厚度，一般情况下，层高为3米的房屋，净高基本为2.85米，层高为2.8米的房屋，净高基本为2.65米。针对小户型产品，国家的规范是宜为2.8米，上海、深圳等城市的大部分小户型产品层高均为2.8米，但重庆的习惯不一样。当然，如果合同约定层高为3.0米，净高仅有2.65米，出现这么大的误差肯定是有问题的。

　　关于小区的配套，国家的建设规范里面有一定的要求。如果开发商之前宣传有，而后来又没有这些配套，可能是因为施工过程中有规划的变更，如果涉及到设计方案更改规划，开发商需经过公示、向业主发函、业主同意等标准流程告之，如果开发商没有经过这些流程擅自更改，就存在着欺诈行为，业主有权进行索赔。

　　贺天强：实际层高未达到国家标准的，开发商构成根本违约，业主不仅可以请求赔偿，而且可以解除合同。购房合同中买卖双方对房屋层高高于国家标准的约定，开发商交房时应达到约定标准，允许存在合理误差，但误差范围应在约定层高的3%之内，层高缩水超过3%的，即使符合国家标准，开发商也构成违约。

　　关于小区配套的问题，购房者一定要注意“期房”不等于“现房”，因此在签订合同的时候，一定要在合同条款中明确小区的设施配套，并对此提出约束性条件。此外，购房者还要随时关注房子的建设进程，对于在房子建设进程中，开发商存在不符合法律程序擅自更改规划的，一定要收集证据，这样才有助于进行索赔。 争议2 房屋质量

　　案例：胡老师在接房时，发现部分墙面出现灰层脱落、部分墙面出现空鼓、墙面多处出现裂缝等现象，他认为房屋质量存在着问题。

　　颜雪：在房屋质量问题上，因为专业度不够，业主的认识和开发商的认识存在着较大的差异。因为建筑属于劳动密集型产业，本身存在着技术参数的变化，出现灰层脱落、墙面出现空鼓、墙面裂缝等现象都只能算是建筑通病，属于小的建筑瑕疵，空气的湿度、温度变换，不同批次水泥标号等都会导致这些问题的出现，但这些问题不会对房屋的主体结构安全和业主的使用产生影响，通过简单的处理即可解决。不过，也不排除一些开发商推出的产品存在着一些质量问题，但真正影响安全的问题出现的几率微乎其微，因为谁也负不起这个责任。而在接房过程中，通常还会有着防盗门与防火门的争议，开发商选用防火门，其实是因为消防的要求，而防火门也不代表着就没有防盗功能。

　　贺天强：根据法律规定，因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿的，应予以支持。支付使用的房屋存在质量问题，出卖人应该承担修复责任。在实际案例中，购房者如果发现房子确实有质量问题，可以通过拒绝接房，要求开发商对房子进行及时整改，同时要求开发商保修。

　　争议3 广告宣传

　　案例：苏女士入住小区后发现，之前开发商宣传的近20000平方米中庭花园大大缩水，楼间距也远未能达到广告宣传中的距离。苏女士认为，开发商涉嫌广告欺诈。

　　颜雪：开发商宣传中庭面积为20000平方米，实际只有18000平方米，其实是很正常的现象，因为一般消费理解的中庭面积，就是各楼栋中间面积，但一般开发商可能会把步行道、车道、架空层等的面积都计算在内。

　　而对于楼间距的问题，也可能是理解上的差异所造成的。楼间距到底指的是两栋楼正面之间的距离，还是两栋楼中线之间的距离，又或是两栋楼之间最短的距离，并没有一个明确的说法，开发商、购房者或许在用不同的标准理解，但业主需要清楚，对于楼间距，规划部门有一个最低的距离要求，如果没有达到则属于违法。

　　贺天强：苏女士这个问题比较普遍，这也是购房者要特别注意的：广告作为一种“邀约”形式实际上是没有法律约束力的，因此也没法约束合同双方当事人，常常无法作为法律依据。在实际购买中，购房者对房子的认识不能单从广告入手，要了解房子的规划，比如中庭面积、楼间距这些问题一定要有合同补充，广告中的内容是否是合同中的一部分，不能单看广告宣传，只有这些内容成为合同的组成部分，广告内容与规划批准相一致时才有法律约束力。

　　争议4 交房时间

　　案例：按照合同约定，卢先生所购买房屋应于2012年12月31日之前交付使用。但因为开发公司并未能获得竣工备案登记证，陆先生至今未能接房。

　　颜雪：开发商应当严格按照合同约定时间交房，如果开发商没有合理的理由或者因不可抗力因素导致的未能按时交房，开发商都应当给予业主相应的赔付。业主可能比较计较的是赔付的标准，通常在合同之中，会有约定的赔付标准，但有时有些业主会认为赔付过低。对于赔付的标准，一般开发商会采取赔付对等的方式，就是针对开发商没能按时交房与业主没能按时交纳房款等，在市场的平均水平之中制定对等的赔付标准。

　　贺天强：在实际购买中，如果不能按期交房或逾期交房，按照法律规定开发商肯定是要赔偿的，但要注意的是具体赔偿多少是按照双方约定的合同内容而来的，因此在购房合同中一定要对交房时间进行详细的规定，对不能按时交房的赔偿标准一定要尽量去争取自己的利益，保证这个赔偿在不失公平的原则下对开发商有惩戒性作用。 争议5 产权办理期限

　　案例：易女士买房与开发公司签订合同时，约定在商品房交付使用后180日内，应办理房屋产权证，但在430天后，易女士从开发公司处获得房屋的产权证。

　　颜雪：产权交付的争议主要源于业主和开发商对于合同的不同理解。一般来说，合同会约定开发商在交房以后的90个工作日之内办理产权证。但对于开发商来说，是在90个工作日之内把办理产权证的相关资料交到房交所，以房交所出具的回执单为准，而房交所办理时间的长短无法左右，但大多业主会认为，90个工作日应该是拿到产权证的时间。

　　在产权办理的过程中，也不排除开发商工作失误，在90个工作日内未提交资料，这当然属于违约，开发商应该按照合同约定给予补偿。如果是因为房交所方面系统升级、人员更换或资料遗失等原因造成，业主可以和开发商协商解决。

　　贺天强：按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满末能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　争议6 物业服务

　　案例：因为认为物业管理公司对绿化、公用设施设备的维护、修缮等服务管理不到位，小区偶有发生偷盗情况，陈先生等数十户业主拒交物业管理费。

　　颜雪：什么样的物业服务叫好？什么样的物业服务较差？其实这个概念很难认定。物管公司要做到的，是提升员工的专业能力，真真正正地服务于业主。如果业主认为物管公司所提供的服务不够理想，那么，可以通过业主委员会，对小区的物管公司进行更换，但在此之前，业主应当缴付物管费。因为不管业主认定的服务是好是坏，物管公司也在工作、在服务、在付出，业主拒交物管费并不合理也不合情。物管公司和业主，应该是一家人的概念，遇事可以通过沟通解决，而不应当是相互把对方摆在对立面的位置。 北京刑事律师，北京交通事故律师，北京丰台区律师，北京房产律师

　　贺天强：按时缴纳物管费是业主的一种义务，从法律的角度来讲，只有业主承担了这种义务才有权享受物管提供的服务，在实际纠纷中，业主如果对物业服务不满意，应该通过业主委员会对物管进行管理，甚至要求更换物管，但不能通过拒交物业费这种违法行为进行抵触。

　　(重庆商报)