北京房产纠纷律师：开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围，北京海淀律师，北京丰台区律师，北京著名律师

作者:海英 | 来源:光明网 |  

北京知名律师，北京著名律师

首席律师—孙奎律师电话：13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。 
   行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
    刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
    民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。 
 

　【案情】

　　２００８年３月２０日，陈荣根与某地某房地产开发有限公司签订《某小区》认购书一份，约定由陈荣根认购该公司开发的房产，并约定认购位置为Ａ块商业１１—１５号，房屋交付后，产权登记面积与认购书约定发生差异的，双方同意按产权登记面积计算；认购单价为６０００元／平方米；签订认购书时交纳诚意金６０００００元；该小区达到销售条件后该公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同；陈荣根必须在收到通知后十日内与该公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；双方签订商品房买卖合同后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有该公司的售房合同专用章及法定代表人钱某的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话，在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向该公司支付诚意金６０００００元。该公司取得预（销）售许可证后于２０１０年５月将该小区第Ａ商业一层全部销售，讼争房屋的售价为４３９４３４０．６３元。在审理过程中，原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定（评估），估价结果为：估价对象的建筑面积为６３２．０２５平方米，市场价值为４９８７９２９元。若被告不违约，原告应支付的售价为３７９２１５０元。

　　【审判】

　　法院经审理认为，陈荣根与该公司签订的《某小区》认购书以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。该公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量当地近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以该公司因违约实际获得的差价利益６０２１８９．６３元为宜。据此，法院判决：被告房地产开发有限公司应返还原告陈荣根诚意金６０００００元，并赔偿陈荣根损失６０２１８９．６３元，合计１２０２１８９．６３元；驳回陈荣根其他诉讼请求。

　　一审判决后，该公司不服并提起上诉。该市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案争议的焦点在于：认购书是买卖合同还是预约合同，违反预约合同的赔偿范围如何确定。

　　１．本案中认购书的性质

　　一种观点认为，《该小区》认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定，具备了购房合同的主要条款，是附生效条件的购房合同。当该公司取得商品房预售许可证时，购房合同就已经生效。

　　还有一种观点认为，认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同，认购书只是缔约行为。

　　法院经审理认为，陈荣根与该公司签订的认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定，但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等，且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同，意即该认购书确认无误的约定事由系该公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同，而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致，根据认购书不能得出肯定无疑的结论，所以，认购书不能认定为买卖合同，而是买卖合同的预约合同。

　　２．预约合同违约责任赔偿范围的确定

　　违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考虑案情，予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，但信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。北京海淀律师，北京丰台区律师，北京著名律师，北京房产纠纷律师

　　本案中，被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益，同时给另一方造成损失，该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利，该公司的违约行为给自己带来了６０２１８９．６３元（４３９４３４０．６３元—３７９２１５０元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价４９８７９２９元与其本可以购买的成本价３７９２１５０元的差价即１１９５７７９元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例，故以该公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿，既是对违背诚信原则行为的惩戒，也是合理地弥补了原告的损失。