北京海淀律师事务所：规避国五条有哪些法律风险，北京房产纠纷律师，北京刑事律师，北京交通事故律师

来源: 正义网 

　刘德华 王昱入 莫淑红

　　国务院办公厅3月发出通知，要求继续做好房地产市场调控，明确对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　该通知实施两月以来，记者发现，购房者为了规避国家税收，想出许多怪招，比如“阴阳合同”、伪造欠款、假离婚结婚等。而开发商也在价格上做文章，采用补充协议、高开低走、捂盘惜售等方法，力求降低交易成本。

　　对此，首都经济贸易大学法学院院长、法理学教授喻中接受记者采访时表示，规避“国五条”及其实施细则的行为具有很大的法律风险，属于违法行为，有必要予以行政处罚或刑事处罚。

　　假离婚假结婚容易吃亏上当

　　马女士一直想再购套房，谁料刚选中一套付了定金，“国五条”出台了。为了规避“国五条”，她丈夫提议先假离婚，待买好房子立即复婚。3月中旬，双方办理了协议离婚，房屋落在丈夫名下。此后她回老家照看生病的母亲。可有一天回家时，她发现家里已换了锁。马女士这才发现丈夫已将房屋卖给了他人，正在办理过户手续。马女士后悔莫及，恼羞成怒，激烈争吵后，将丈夫刺成重伤。

　　喻中谈到该案时说，马女士与丈夫明确表达了自愿离婚的意思并依照法定程序解除了婚姻关系后，离婚的效力是真实有效的，无法用“显失公平”予以撤销。

　　记者在采访中了解到，还有通过假结婚的方式逃避“国五条”的第一步，买卖双方夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性;第三步，买卖双方夫妻各自复婚。那么，这种行为能规避合理的税收吗，答案显然是否定的。

　　虽然婚姻属于当事人自愿的民事法律行为，未受欺诈、胁迫的符合婚姻法规定的结婚、离婚都是合法有效的。但是，根据民法通则第58条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。因此，为避税而结婚，一旦哪方反悔或出现其他问题而诉诸法院，不但原婚姻关系得不到保护，20%的税收不能避免，还将受到行政处罚。

　　签阴阳合同可能构成犯罪

　　至于阴阳合同，是二手房交易过程中出现比较多的违法现象，即买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。喻中分析道，阴阳合同的目的是为了避税，根据我国合同法第52条第2款规定，买卖双方恶意串通，损害国家利益的合同无效。不仅用来伪装的“阳合同”无效，被伪装“阴合同”也是无效的，自始至终不发生任何效力。

　　喻中说，“签订‘阴阳合同’避税属于刑法第201条纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报逃避缴纳税款的行为。根据该条法律规定，逃税数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税总额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

　　记者发现，有所谓“业内人士”在微博上发帖说，阴阳合同避税并不能百分之百成功，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。该人士介绍，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。那么，这种所谓“业内人士”的方法行得通吗，答案也是否定的。

　　喻中说，根据我国物权法第195条规定，抵押权的实现，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款受偿。而在实际操作中，如果要实现由法院将二手房判罚给买方抵债，要做到以下几点:买房人和卖房人事先订立移转抵押物的协议，并办理抵押登记;协议以清偿受抵押担保的债权为目的。而在二手房交易避税的过程中的虚假债权是不存在的，协议本身就是违法的，经不起法院的调查。而且伪造借条的证明力不足，还需要银行的转款凭证之类的物证。在没有协议的情况下，只能由法院拍卖、变卖抵押财产。并且，伪造借条后买方一旦变卦，拿着借条向卖方直接索取欠款，卖方就更得不偿失了。

　　喻中提醒，根据民诉法第112条规定，通过虚假债务的方式逃避二手房交易所得税税款，属于当事人之间恶意串通，通过诉讼方式侵害国家税收利益的行为，法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　开发商虚报价格属违法

　　部分地区陆续出台的“国五条”实施细则中，有加强商品房销售价格引导内容。例如北京的实施细则第14条规定:“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。”一些开发商为了顺利拿到预售许可证，以较低报价通过了住建委的审批之后，采用补充协议的方式，要求买房者在公示价格的首付款外缴纳数10万元的“装修费”。

　　“这是开发商以合同形式掩盖其逃避政策规定目的的行为”，喻中说，“属于合同法第52条第3款规定的以合法形式掩盖非法目的的无效合同，不产生任何法律效果。”

　　喻中呼吁，“国五条”及其实施细则有利于抵制投机性需求、稳定房价，网上流传的诸多避税方法反映出利益驱动下经济行为中道德的缺位，社会上出现的规避政策规制的行为则显示了公众法律知识的匮乏，必须提高法律普及程度，增强公众的社会责任意识。

　　加大力度遏制规避政策调控的行为

　　要遏制规避房地产政策调控的行为，喻中认为，一方面要根据社会现象完善法律法规，同时形成社会监督机制，对交易中的虚假信息进行有效的监控;另一方面必须运用法律的原则和精神，根据具体的案情，严厉打击违法行为，妥善处理问题。

　　“实践中，对假离婚、阴阳合同、伪造欠款之类的行为要处以行政处罚。对达到法定数额、造成严重后果的坚决予以刑事处罚。”喻中说，目前，我国法律对这些行为的惩罚还没有跟上。为了有效打击、防止各种规避“国五条”及其细则的行为，有必要根据法律及立法精神加大处罚力度。

　　由于各种规避政策的行为瞄准了政策法规的漏洞，常常具有很强的隐蔽性，让人难以发现其违法之处，或是以合法的形式掩饰非法的目的，需要各政府部门之间加强沟通与协调，实现信息共享。目前购房资格联网审查正在进一步强化之中，规划、统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门有关婚姻状况、项目成本核算情况等各方面的信息交换力度也应该进一步加大，涉及相关法律问题的信息范围要进一步明确。对可疑的二手房交易，由发现疑点的部门进行预警，由相关部门进行重点审核。此外，还应与社区、街道建立起沟通长效机制，形成覆盖全社会的二手房相关信息网络。北京房产纠纷律师，北京刑事律师，北京交通事故律师，北京海淀律师事务所

　　喻中认为，规避政策规制过程中个体的理性引发了集体的非理性，需要完善法律法规、加强道德教育以遏制其蔓延。要遏制规避政策的现象，就要加大法律宣传力度，让人们明白使用违法手段规避“国五条”带来的法律后果;要加大道德宣传力度，倡导时代精神，使其自觉遵守伦理道德规范，为经济社会的健康发展尽到自己的义务。

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