在线，北京交通事故律师，北京丰台律师：婚姻家庭与房地产法律问题探析，北京朝阳律师，北京西城律师，北京房地产律师，北京海淀律师事务所，北京房产律师，北京刑事辩护律师，北京刑事律师，北京海淀律师，北京东城律师，北京市丰台区律师，北京知名律师，北京市海淀区律师，北京市西城区律师，北京市朝阳区律师，北京市东城区律师，北京房产纠纷律师，北京市宣武区律师，北京市大兴区律师，北京市石景山区律师，北京婚姻律师，北京合同纠纷律师，北京劳动纠纷律师，北京著名律师，北京法律顾问，北京法律咨询

“婚姻法司法解释（三）”草案第12条第1、2款规定：“登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”

北京知名律师，北京著名律师

首席律师--孙奎律师 13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

　　一、优先保护婚姻家庭住房权的法律基础

　　从法律层面看，优先保护婚姻家庭住房权具有以下法律基础。

　　（一）优先保护婚姻家庭住房权的《宪法》依据

　　根据我国《宪法》有关保护人权、婚姻家庭受国家保护的规定精神，婚姻家庭住房权应受到法律的优先保护。优先保护婚姻家庭住房权就是优先保障基本人权。婚姻家庭是社会的细胞，婚姻家庭是人们生活的基本单位，婚姻家庭住房权与人的生存权密切相关，对婚姻家庭权利的法律保护关系到男女老少、千家万户的切身利益。我国《宪法》第33条第3款规定：“国家尊重和保护人权。”第49条第1款规定：“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护。”婚姻家庭住房是人类维持生存的最基本条件，它是人们居住生活、遮风挡雨、避寒夜眠之场所。[1]正是从这个意义上说，优先保护婚姻家庭住房权就是优先保障基本人权。因此，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条第1款中的“但书”规定，就是对适用《物权法》善意取得制度的特殊限制。因为，法律优先保护婚姻家庭住房权，就是保证婚姻家庭成员生存的最基本条件。“婚姻法司法解释（三）”草案以但书的形式对优先保护婚姻家庭住房权作出特殊的规定，符合我国《宪法》之“国家尊重和保护人权”的规定，有利于使我国《宪法》规定的“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护”的国家责任落到实处，符合我国广大人民群众的根本利益，彰显了21世纪新时期我国政府以民为本、关注民生、司法为民的基本理念。

　　（二）优先保护婚姻家庭住房权的《婚姻法》依据

　　首先，从《婚姻法》与《物权法》的调整对象、性质和功能看，两者有所不同：（1）从调整对象看，我国现行《婚姻法》第1条规定：“本法是婚姻家庭关系的基本准则。”即《婚姻法》以婚姻家庭关系为调整对象；而我国《物权法》第2条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”即《物权法》以财产关系为调整对象。（2）从性质看，婚姻家庭关系须以亲属身份关系为基础，故《婚姻法》属于身份法；因物的归属和利用而产生的民事关系须以财产为基础，故《物权法》属于财产法。（3）从功能看，民法作为私法是权利法，《婚姻法》与《物权法》作为民法的组成部分也都属于权利法。然而，《婚姻法》主要以保护婚姻家庭当事人的权利为目的，《物权法》主要以保护民事关系当事人的财产权利为目的。“在现代社会，婚姻家庭仍然是社会的基础，婚姻家庭仍然担负着养老育幼的职能，婚姻家庭关系的稳定不仅涉及婚姻当事人和子女的利益，而且涉及社会的稳定和发展。正因为婚姻家庭对个人和社会都具有重要意义，为了巩固和维持婚姻生活共同体，保障家庭成员的生存和发展，现代社会的婚姻家庭法以保护婚姻家庭为其立法宗旨。”[2]因此，基于婚姻家庭关系这一特殊调整对象的需要，为保护婚姻家庭当事人的婚姻家庭居住权，《婚姻法》可以有、也应当有与《物权法》不同的特殊规定，从而达到保护婚姻家庭、妇女、儿童和老人合法权益的目的。

　　其次，从法律渊源看，有关调整婚姻家庭关系的司法解释，属于婚姻法的渊源之一。为保障婚姻家庭当事人维持生存的基本条件，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条规定优先保护婚姻家庭住房权是合法且合理的。

　　再次，从法律适用看，在婚姻家庭领域，《婚姻法》是特别法，《物权法》是普通法，前者应当优先于后者被适用。因此，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条有关优先保护婚姻家庭住房权的规定，应当优先于《物权法》的善意取得制度被适用。

　　（三）善意当事人的受让物之所有权受《物权法》保护是有条件的，婚姻家庭住房权应优先受到法律保护

　　首先，善意当事人的受让物之所有权是“有条件”地受法律保护的。根据我国《物权法》善意取得制度的规定，当事人善意取得受让物的所有权受法律保护。然而，此法律保护是“有条件”的，因为，法律保护个人物权“不是绝对的”。[3]我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”善意取得制度的立法目的在于维护交易安全。笔者以为，依照我国《物权法》第106条的规定，善意当事人的受让物之所有权受法律保护是“有条件”的，是否符合善意取得的条件，应当从“法定情形”与“法定限制”两个方面加以考察：（1）必须符合“法定情形”。即受让该不动产或者动产必须同时符合《物权法》第106条明确列举的三种法定情形。（2）必须不存在“法定限制”。即受让该不动产或者动产不存在“法律另有规定的”除外情形。只有这两个方面的条件同时具备才能构成善意取得。而“除法律另有规定外”，这实际上就是为某些特殊的需要法律优先保护的权利留下的法律依据。也就是说，构成善意取得不能仅仅以“同时符合《物权法》第106条明确列举的三种法定情形”作为确定的依据，即善意当事人的受让物之所有权是“有条件”地受法律保护的。

　　其次，从立法价值取向看，婚姻家庭住房权应优先受到法律保护。婚姻家庭住房权与善意当事人的受让物之所有权何者应优先被法律保护？诚然，婚姻家庭住房权与善意当事人的受让物之所有权同样都属于受法律保护的物权。然而，法律保护这两种权利达到的目的有所不同。法律保护婚姻家庭住房权，是为了保障婚姻家庭当事人有房可居，以维持家庭成员的基本生存需要；法律保护善意当事人的受让物之所有权，是为了维护交易安全，以保障社会经济的正常发展。从生存权与发展权两者的关系看，生存权应当优先于发展权。因为，人只有首先是生存着的，才能有进一步的发展。如前所述，婚姻家庭是人们生活的基本单位，婚姻家庭住房权与人的生存权密切相关。优先保护婚姻家庭住房权，就是优先保障基本人权。因此，在立法价值取向上，应当优先保护婚姻家庭住房权这一婚姻家庭当事人赖以维持生存的基本权利。所以，针对夫妻共有的房屋被夫妻一方擅自出让的效力问题，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条规定：“登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”笔者认为，第12条有关优先保护婚姻家庭住房权的“但书”规定，并不违背我国《物权法》第106条善意取得制度的精神。它既体现了《物权法》对善意当事人的物之所有权有条件地给予保护，以维护交易安全；又体现了我国《宪法》“国家尊重和保护人权”、“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护” 的精神以及《婚姻法》优先保护婚姻家庭，以保障实现家庭职能的意旨。这是合法的，也是科学的、合理的。

　　（四）优先保护婚姻家庭住房权的国际人权法依据

　　根据联合国人权保护的相关文献所倡导的精神，家庭和儿童应当受到法律的优先保护。1948年《世界人权宣言》宣布：“鉴于对人类家庭所有成员的固有尊严及其平等的和不移的权利的承认，乃是世界自由、正义与和平的基础。”该宣言第16条规定：“……家庭是天然的和基本的社会单元，并应受社会和国家的保护。”[4]1924年《儿童权利宣言》的原则二规定：“儿童应受到特别保护……制订法律时，应以儿童的最大利益为首要考虑。”1989年《儿童权利公约》在序言中宣布，“儿童有权享受特别照料和协助，深信家庭作为社会的基本单元，作为家庭的所有成员、特别是儿童的成长和幸福的自然环境，应获得必要的保护和协助，以充分负起它在社会上的责任”。可见，联合国人权保护的相关文献都一致地倡导家庭和儿童应当受到法律的优先保护。因此，“婚姻法司法解释（三）”草案对婚姻家庭住房权作出优先保护的特殊的“但书”规定，符合联合国 人权保护相关文献倡导的精神。

　　二、优先保护婚姻家庭住房权的社会基础

　　从我国社会现实生活的层面看，自进入21世纪以来，随着我国社会经济的快速发展，我国城乡居民的收入快速增长，住房条件明显改善。住房市场化改革使得城镇居民自有住房拥有率大幅提高，2008年自有住房拥有率达87.8%，比1983年提高了78.4个百分点。[5]我国目前仍然属于发展中国家，优先保护婚姻家庭住房权具有以下社会基础。

　　第一，婚姻家庭住房是我国社会绝大多数民众的基本生活场所。目前，与我国社会经济的发展相适应，人们的物质、文化生活水平有了很大的提高，人们的生活方式也日益多元化。但衣、食、住、行仍是我国绝大多数民众的四大基本生活需求，而婚姻家庭住房仍是我国社会绝大多数民众的基本生活场所。因此，优先保护婚姻家庭住房权就是优先保障我国绝大多数民众的基本生活需要。

　　第二，对婚姻家庭住房来说，我国绝大多数家庭一般只拥有一套住房。目前，由于房屋的价格原因，我国城镇居民绝大多数家庭购买家庭住房都是采取按揭贷款的方式，一般家庭的经济能力只能购买一套家庭住房。因此，优先保护婚姻家庭住房权，就是优先保障我国绝大多数家庭唯一的基本居住条件，可以避免婚姻家庭成员陷入无房居住的困境。

　　第三，优先保护婚姻家庭住房权，有利于满足家庭成员中妇女、儿童和老人等弱势群体的生活需要。目前，我国家庭仍然担负着养老育幼的职能，婚姻家庭住房是实现养老育幼职能的基本场所。如果不对婚姻家庭住房权给予优先保护，就会导致婚姻家庭成员包括妇女、儿童和老人等弱势群体流离失所，无法实现家庭的养老育幼职能。因此，优先保护婚姻家庭住房权，有利于保障家庭实现养老育幼的职能，有利于满足家庭成员中妇女、儿童和老人等弱势群体的基本生活需要。

　　三、结语

　　基于上述法律基础和社会基础两个方面的理由，笔者认为，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条对婚姻家庭住房权优先给予法律保护的“但书”规定，既符合我国《宪法》和《婚姻法》有关国家尊重和保护人权、保护婚姻家庭的规定精神，又不违背我国《物权法》善意取得制度的精神，并且符合联合国人权保护的相关文献所倡导的精神，符合当前我国婚姻家庭住房状况和功能的基本国情。因此，对“但书”规定的质疑与删除建议是欠缺科学、合理的依据的。此“但书”规定是科学的、合理的，应当坚持予以保留。  北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，北京西城律师，北京东城律师。

　　【作者简介】

　　陈苇，西南政法大学，教授。

　　【注释】

　　[1]参见郑尚元：《居住权保障与住房保障立法之展开—兼谈＜住房保障法＞起草过程中的诸多疑难问题》，《法治研究》2010年第4期。

　　[2]陈苇：《中国婚姻家庭法立法研究》，群众出版社2010年版，第13～14页。

　　[3]杜万华：《物权法适用中的若干问题》，载黄松有主编：《民事审判指导与参考》，法律出版社2008年版，第64页。

　　[4]《世界人权宣言》, http: //www.un.org/chinese/work/rights/rights. htm,2010年11月2日访问。

　　[5]参见国家统计局：《城乡居民生活从贫困向全面小康迈进》,https://www. stats.gov.cn/tjfx/ztfx/qzxzgcl60zn/t20090910-402585849.htm，2010年12月2日访问。