房价上涨拉大收入差距--北京房产律师，北京房地产律师，北京刑事律师，北京刑事辩护律师，北京知名律师，海淀律师，丰台律师，崇文律师，宣武律师，北京市丰台区律师，北京市海淀区律师，北京市宣武区律师，北京市崇文区律师，北京建筑房产律师，北京丰台律师，北京市宣武区律师，北京海淀律师，北京市大兴区律师，北京市石景山区律师，北京市西城区律师，北京婚姻律师，北京市东城区律师，北京交通事故律师，北京西城律师，北京东城律师，北京崇文律师，北京宣武律师，北京市昌平区律师，北京市顺义区律师

□社科院金融所金融市场研究室

　　副主任 尹中立(博客)

　　从总体上看，我国收入分配的主要问题是居民储蓄占国民总储蓄的比例下降，而政府储蓄和企业储蓄的占比不断上升。形成这种分配结构的原因有很多，其中一个重要原因是住房制度改革。住房制度改革之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的再分配--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。

首席律师--孙奎律师 13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

 专长领域：北京交通事故律师，北京房产纠纷律师，北京刑事辩护律师，北京刑事自诉律师，北京行政复议律师，北京行政诉讼律师，北京分家析产纠纷律师，北京合同纠纷律师，北京医疗纠纷律师，北京公证代理律师，律师见证，北京公司法务律师，北京遗产纠纷律师，北京婚姻家庭律师，北京债务追偿律师，北京民事调解律师，北京企业法律顾问律师，北京私人法律顾问律师，北京知识产权律师，北京经济律师，北京劳动纠纷律师，北京法律服务，崇文律师，丰台律师，北京房地产律师，

　住房制度改革的目标是实现住房制度的市场化与货币化，该目标于2000年基本实现。随着住房制度改革的完成，城市居民的住房消费发生了根本性变化，由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房，使我国居民的消费行为发生了很大变化。在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年前，全国住宅销售收入占社会零售总额的比重一直为5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，2009年达到36.8%。

　　住房制度改革之后，我国土地出让制度相应发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源。1999年之后，政府在土地使用权出让过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元，几乎以每年增长1倍的速度增长。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。

　　当然，房地产开发商是这个过程最大的受益者，他们通过土地价格的不断上涨获得丰厚的收益。从每年公布的财富排行榜就可以看出，最近几年财富排行榜中的前100位富豪，大多数与房地产业有关。

　　通过对比住房制度改革前后的情况，我们可以清楚地看出，在住房制度改革之前，土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。1998年住房制度改革之后，随着土地价格的大幅上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。

　　简单计算一下就可以知道房改后的十年间，有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%，将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益（其中有一部分财富通过拆迁回到了居民手里，这部分数量不大，可以忽略不计）。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，将此数乘70%得10.02万亿元。

　　为了进一步说明住房制度改革带来了财富重新分配的事实，笔者将数据进行还原，将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉，再将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去，在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性调整。结果发现，修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的7年算数平均数是50.1%,1999年之后的7年算术平均数是51.0%，几乎完全相等。

　　此项研究结果表明，导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价上涨。那么，要解决中国经济失衡问题就应该在这两方面做文章--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，在此提出几点思路：

　　与土地有关的制度重建。从国外的经验看，在土地私有制国家里，普遍强调土地的共有属性，用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标。我国是土地公有制国家，更应该强调土地的“共有属性”，这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

　　完善住房保障制度。现在将住房制度退回到1998年以前的状态是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。比如，规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”，或“将土地出让金封闭运行”。可以参照香港的做法--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，设立土地基金，让土地收入在阳光下运作。这样可以真正实现“取之于民，用之于民”。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

　　在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本，政府也应该用财政支出来建设部分住房，供低收入群体使用。政府在这方面已经有所作为，已经出台很多政策。笔者想强调的是，这些政策并非短期的应急之策，而是长期需要落实的政策。 房地产调控之下，信托似乎再次成为融资链条受压的地产商“最爱”。

　　据普益财富提供的数据，2010年2季度延续了1季度的火爆态势，4-6月份，房地产信托共成立74款，募集资金规模总计为194亿元。数据显示，2010年上半年--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，新成立的房地产信托接近140款，成立规模亦超过350亿元，而2009年全年才只有181款房地产投资信托，规模为327亿。

　　不过，看似火爆的房地产信托背后却鲜见以银行为主导的银信合作产品。

　　6月30日，某股份制银行金融市场部人士明确对房地产信托产品火爆的说法表示不解，根据该行内部统计，5月份银信合作的房地产信托产品不超过5款，而5月份全部房地产信托产品共成立28款。

　　上述银行人士表示，“银行对房地产领域的收紧，包括信贷也包括理财产品。”

　　由于银行信贷项目，特别是房地产信贷项目一度是房地产信托资金流向的主流，而在银行此类产品大幅度放缓的情况下，上半年融资总量仍然超过去年全年，唯一的解释就是一些房地产公司直接通过信托公司进行了融资。

　　房地产信托融资利率狂飙

　　2010年年初，监管层针对房地产信托的杀手锏显然没有完全奏效。

　　早在2月份，监管层曾发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目重新回归到“四证”齐全的要求--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，同时，禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款。

　　不过，2010年上半年一轮又一轮房地产信托调控出台，使得信托融资路径成为地产商相互追捧的对象。

　　普益财富统计数据显示，2010年1季度，便有29家信托公司发行了65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

　　房地产信托火爆，平均收益率亦颇为可观。

　　据普益财富房地产信托分析师赵杨向本报记者记者，目前，房地产信托产品平均收益率为9.82%。用益财富数据显示，6月17日-6月27日，共有19家信托公司31款集合资金信托计划产品发行，其中有14款运用于房地产领域；其中有两款房地产信托产品，预期平均收益率高达10%。

　　高收益率的背后，就是融资成本的大升。

　　据相关人士介绍，目前信托渠道融资成本已经高出基准贷款利率水平，其中，优质开发商贷款利率在10%-12%，而一般资质的开发商成本或更高。

　　“融资成本的上升，与银行信贷资金收紧有关。”上述股份制银行人士透露，该行目前已经暂停房地产信托类理财产品。

　　而一旦缺乏银行的参与，房地产信托热能持续多久，未为可知。从2季度以来，房地产信托产品募集资金规模变化可见端倪。据普益财富统计，4月份，共有26款房地产信托产品发行，募集规模达到89亿，为今年最高，随后出现下滑，5、6月份募集规模分别为55亿和50亿。

　　从银行角度，银行较为担忧，调控之下，房地产公司的资金链状况。“从产品投向上，我们更愿意与拥有优质项目、公司规模较大的房地产开发商合作--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师；过去几年风格较为激进或者规模较小的地产商会受到限制。”一位国有大行房地产信贷业务人士介绍。

　　信贷类理财产品前途未卜

　　银行对房地产信托产品的谨慎情绪，还源于6月份以来监管层对整体信贷类理财产品收紧的担忧。

　　2009年下半年，银行通过与信托公司合作的方式，利用信贷类理财产品，成功实现信贷表内外腾挪，从而有效规避监管有关存贷比、信贷额度管控等诸多监管措施。

　　不过，2009年底开始，商业银行运用纯熟的信贷腾挪之术便开始受到监管层的严格监管。此前，本报记者获悉，5月份，监管部门正进行一轮针对银行理财产品的摸底调研，并酝酿将信贷类理财产品纳入表内监管。

　　此前有传闻表示，监管层曾酝酿将保本类信贷理财产品纳入表内监管。

　　“若政策一旦落实，这意味着总规模高达1.6万亿的信贷类理财产品将不得不面临新的考验。”一位国有大行人士分析，“商业银行对新政策的恐惧不言而喻。”

　　社科院金融所的最新报告显示，自监管新规限制后，短期内信贷类理财产品的发行数量萎缩，与此同时，产品的信息透明度明显下降，可能出于规避监管的考虑--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，一些此前公布信贷类产品运作方向的理财产品不再提供或者不公开提供产品的详尽投资方向，比如光大银行的阳光财富“T计划”系列产品。122款信用类产品中76款产品的公开信息不足以支持产品的评价，且均为非保本浮动收益型产品，潜在风险值得关注。

　　实际上，据上述股份制银行人士介绍，从5月份开始，信贷类理财产品从产品投向上亦呈现一些变化，投资领域原先较为集中的能源、房地产、基础建设项目，目前较为集中在基建和地方大型国有企业。 我们的北京刑事辩护律师团队是优秀的律师组成，而且北京房产律师团队也是我们专业团队之一，北京房产建筑律师，北京建房产律师是房产律师团队的一个具体领域，我们是北京丰台律师，或者是北京市丰台区律师，北京知名律师，我们也向其它区提供服务，如：北京市海淀区律师服务，北京市宣武区律师服务，北京市崇文区律师服务，北京市大兴区律师服务，北京市石景山区律师服务，北京市西城区律师服务，北京市东城区律师服务，北京西城律师服务，北京东城律师服务，北京崇文律师服务，北京宣武律师服务，北京市昌平区律师服务，北京市顺义区律师服务，北京市房山区律师服务等，都是我们律师团队服务的范围，我们也提供其它民事律师服务，所以我们也是北京婚姻律师，北京法律援助律师，北京合同律师，北京朝阳律师，北京朝阳区律师，离婚律师，北京法律咨询，北京交通事故律师，北京行政律师，北京刑事律师，北京离婚律师，企业法律顾问，北京企业法律顾问，希望我们能为社会作出贡献。北京找律师，打官司，就找我们！