房地产信托再受限--北京房产律师，北京房地产律师，北京刑事律师，北京刑事辩护律师，北京知名律师，海淀律师，丰台律师，崇文律师，宣武律师，北京市丰台区律师，北京市海淀区律师，北京市宣武区律师，北京市崇文区律师，北京建筑房产律师，北京丰台律师，北京市宣武区律师，北京海淀律师，北京市大兴区律师，北京市石景山区律师，北京市西城区律师，北京婚姻律师，北京市东城区律师，北京交通事故律师，北京西城律师，北京东城律师，北京崇文律师，北京宣武律师，北京市昌平区律师，北京市顺义区律师

房地产商企图通过信托渠道募集资金的做法也许将被打上“禁行”标志，在房地产信托火爆了近半年之后，监管层或将对房地产信托采取更为严厉的限制措施。

　　“6月初，监管部门召集了10多家信托公司开会，主要内容就是要求这10多家业务规模居前的信托公司主动压缩业务规模，尤其是对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。”某知情人士向本报记者透露。这位人士告诉记者，参与此次会议的10多家信托都是今年以来信托业务规模居于前列的信托公司，其中包括中信、中融、中海等“中”字头信托公司--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师

首席律师--孙奎律师 13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

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　“根据监管部门此次会议的精神，以后对信托公司的管理要参照银行资本金的管理方式。”上述人士告诉记者，即信托公司在发放信托贷款时要参照其自身资本金规模，按照资本金的相应比例从事信托贷款业务。“根据监管部门的分类，包括股权类的房地产信托业务都将被视为贷款，受资本金管理的限制。”上述规定对于今年以来火爆的房地产信托业务无疑是当头一棒--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。

　　从2009年底开始，由于政府对房地产行业进行调整，银行出于风险考虑，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度，很多房地产开发商从银行获取贷款的难度明显加大，因此不少房地产企业都将信托视为募集资金的重要手段之一。包括万科、保利地产、浙江绿城这样的知名大型房企也纷纷借助信托平台融资，房地产信托一时之间呈火爆发行的态势。

　　对于房地产信托业务的火爆，监管部门早有警觉，2010年2月11日，中国银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该文件除明确停止执行之前公布的25号文中对监管评级2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定外，增加了关于结构化房地产集合资金信托计划的资金配比要求以及对土地储备贷款的限制。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　尤为严厉的是，该文件规定了“实质重于形式”的监管原则，以“杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为”。该原则给予了监管部门极大的自由裁量权，对信托公司的方案设计和风险控制能力也提出了更高的要求。

　　除上述文件之外，各地银监局也曾公布过相关风险提示，提示房地产信托业务的风险，但这些并没有浇熄房地产信托火爆的发行势头。就在最近的一周，房地产信托仍呈活跃趋势，据用益信托工作室统计，6月17日－6月27日，共有19家信托公司31款集合资金信托计划产品发行，从信托资金投向来看，其中有14款运用于房地产领域。房地产信托的火爆原因有三：首先房企筹钱积极性高。其次，收益率高（年化收益率普遍在8%－10%）投资者认购踊跃。第三，信托公司也可以从中取得不菲的收益。

　　“6月初的这次会议对我们影响是巨大的，目前我们公司已经停止了发行新的房地产信托计划。”上海某大型信托公司人士告诉记者，这家公司今年以来房地产信托计划累计发行已超过1000亿元的规模，因此受到了监管部门的重点“关照”。“今年业务下滑是必然的了，如果寻找不到新的出路，至少会下降40%。”据了解--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，对其他几家超过千亿规模的信托公司，监管部门也都进行了限制。

股权投资类产品并没有足够的抵押物，在债务清偿顺序上排在债权之后。

　　“信托今年总体环境比较差，证券投资受限于账户开户限制，基础设施类投资监管比较严，只剩下房地产领域。资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破。”

　　“一半是海水，一半是火焰”，在股市、楼市双双低迷的情况下，信托市场却火爆异常。房地产集合信托产品更以逼近10%的预期年收益率引来投资热潮。

　　“这就是一个跷跷板。”中海信托研究经理盛大在接受第一财经日报《财商》采访时表示，当银行信贷收紧的时候，房地产企业就会找信托公司；当银行贷款放松时，大多会找银行贷。

　　收益率取决于资金成本

　　普益财富的统计数据显示，2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2010年第一季度，共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

　　“4月发行了36款房地产集合信托产品，5月为25款，6月目前为23款。”普益财富信托研究员赵杨对本报表示，“6月份发行的房地产信托理财产品预期年收益率为9.45%，其他集合信托产品预期年收益率为8.5%。2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%，2008年为8.9%。”

　　盛大表示，房地产集合信托产品的收益率取决于资金成本。“一直以来，房地产集合信托产品收益率都要高于其他集合信托产品，今年在市场资金需求增加的情况下，房地产企业融资成本提高，随之产品收益率也上升--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。”

　　某国有信托公司内部人士对记者表示，目前房地产企业普遍能接受的信托融资成本大约在15%，信托公司在扣除信托业务成本及相关管理费用后，能够给予投资者大约9%的年投资收益，高的话甚至可能达到11%~12%。

　　“债权”属性明显

　　各信托公司目前在房地产集合信托产品发展方面，采取的策略并不相同。一些小型信托公司在房地产投资领域比较激进，另一些信托公司则比较保守。

　　盛大指出，这与信托公司本身战略定位、风险控制能力以及业务重点不同有关。他表示，“信托今年总体环境比较差，证券投资受限于账户开户限制，基础设施类投资监管比较严，只剩下房地产领域。资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破。”

　　诺亚财富研究员孙治香表示，以前发行的房地产集合信托产品大多以贷款类为主--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，但目前则以股权投资类为主。

　　目前市场上发行的房地产集合信托产品主要分为四类：股权投资类、权益投资类、组合投资类以及贷款类。股权投资类一般是信托资金投资房地产开发商项目公司股权，权益投资类一般是购买在建项目土地收益权，贷款类一般以约定利率放贷给房地产公司，组合投资类则结合了股权、债权等多种投资方式。

　　北京某信托公司房地产投资经理对本报表示，采取哪种投资形式主要看融资方意愿和项目进展程度。“一般来说，项目处于前期阶段多采取股权投资方式，如果项目进入成熟期，则可能采取债权或者组合式投资。”

　　“总的来说，各类产品都带有明显的债权属性。无论是股权投资还是权益投资，一般都约定在信托产品到期后，融资方以溢价赎回股权或权益，而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。” 赵杨表示--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，“从收益率上来看，股权类投资产品一般收益率会高出其他类型产品1%。”

　　大多数股权投资类产品采取结构化设计，分为优先受益人和劣后受益人。产品到期后，优先受益人享有固定收益，劣后受益人享有浮动收益。上述国有信托公司内部人士表示，劣后受益人一般为房地产商相应项目公司或者相关联公司。上海某信托公司内部人士指出，“结构化设计一方面是基于控制风险的需要，另一方面是融资方的意愿，是否愿意承受高风险高收益。”

　　在产品风险方面，孙治香表示，股权类投资产品风险高于贷款类产品。“首先，股权类投资并不要求抵押物，很多股权投资类产品并没有足够的抵押物。股权类投资融资2亿元，可能只需要价值5000万元抵押物，但贷款类融资2亿元，可能要求有价值4亿或5亿元的抵押物。其次在债务清偿顺序上，股权排在债权之后，也就是说公司会优先偿还债权。”

　　股权投资是一种“对策”？

　　信托业内人士指出，股权投资类产品的增多，只是为了应对监管层的政策。今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款--北京房产律师，北京房地产律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师；信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”。股权投资类信托产品正好规避了这一政策。

　　上述北京某信托公司投资经理指出，股权投资一般在房地产开发商完成土地储备后，信托公司介入该项目公司进行股权置换，到期时采用溢价赎回、减资或提取分红等方式退出。“从本质上来看，资金不是投向项目公司而是投向固定项目开发。某种程度也可以理解成资金用于发放项目贷款。”该投资经理还表示，股权类投资并不要求项目“四证”齐全、对房地产开发商资质要求也比较低。

　　据了解，房地产开发商一般在拿到土地后，出于项目独立核算运营的需要，会专门成立项目公司来进行土地运营。而股权投资正是投资该项目公司。孙治香还指出，股权投资类产品可能会出现集团“挪用”项目公司资金的情况。“一些大型房地产开发商采取统一调度资金的话，项目公司募集来的资金可能被集团挪作他用。” 我们的北京刑事辩护律师团队是优秀的律师组成，而且北京房产律师团队也是我们专业团队之一，北京房产建筑律师，北京建房产律师是房产律师团队的一个具体领域，我们是北京丰台律师，或者是北京市丰台区律师，北京知名律师，我们也向其它区提供服务，如：北京市海淀区律师服务，北京市宣武区律师服务，北京市崇文区律师服务，北京市大兴区律师服务，北京市石景山区律师服务，北京市西城区律师服务，北京市东城区律师服务，北京西城律师服务，北京东城律师服务，北京崇文律师服务，北京宣武律师服务，北京市昌平区律师服务，北京市顺义区律师服务，北京市房山区律师服务等，都是我们律师团队服务的范围，我们也提供其它民事律师服务，所以我们也是北京婚姻律师，北京法律援助律师，北京合同律师，北京朝阳律师，北京朝阳区律师，离婚律师，北京法律咨询，北京交通事故律师，北京行政律师，北京刑事律师，北京离婚律师，企业法律顾问，北京企业法律顾问，希望我们能为社会作出贡献。北京找律师，打官司，就找我们！