孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。
北京房产律师：出卖人隐瞒涉案房曾发生凶杀案是否构成欺诈，北京刑事律师，北京知名律师，北京海淀区律师
2013-04-09 13:35
北京知名律师，北京著名律师
首席律师—孙奎律师电话：13021909386 010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）
【案情】
２０１２年１１月２日，张某与李某签订房屋买卖合同，约定由张某将Ａ房屋出卖给李某，价款为５０万元。合同签订之后，李某依约向张某支付了购房款５０万元，张某也依约将房屋交付给了李某，并协助李某办理了产权过户，现Ａ房屋的登记所有人为李某。后李某在装修房屋的过程中被他人告知Ａ房屋内曾经发生恶性凶杀事件，因此，自觉被欺骗的李某将张某告上法院，请求法院撤销双方当事人之间的房屋买卖合同，由张某返还购房款５０万元并赔偿利息损失。
【分歧】
关于张某隐瞒Ａ房屋曾发生恶性凶杀案的事实是否构成欺诈，存在两种不同的意见：
第一种意见认为，李某购买的是房屋本身，房屋的根本功能在于满足当事人的居住需求，即使涉案房屋发生恶性凶杀案，也不会影响到李某的居住需求，且因为涉案房屋发生恶性凶杀案的事实便认为该房屋不吉利，属于封建迷信，法院不应确认封建迷信，故张某的行为不构成欺诈。
第二种意见认为，从一般社会人的角度出发和根据社会风俗，涉案房屋发生恶性凶杀案均会影响房屋本身的经济价值，这是不争的社会事实，张某未披露该事实导致李某作出错误判断，故张某的行为构成欺诈。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，在出卖人以欺诈的手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同，买受人有权请求法院变更或者撤销。北京刑事律师，北京知名律师，北京海淀区律师，北京房产律师
本案中，房屋出卖人张某以沉默的方式未向李某披露Ａ房屋曾发生恶性凶杀案的事实，沉默是否构成欺诈？在出卖人负有披露义务，但出卖人却未履行披露义务使买受人陷于错误认识，买受人并基于该错误认识进行法律行为的情况下，便应认定出卖人的行为构成欺诈。根据当前的社会风俗和从社会一般人的角度出发，如果涉案房屋发生过恶性凶杀案的情况下，涉案房屋的经济价值必将贬值或者交易机会必将减少，这是不争的社会现实。作为一个善良的出卖人，张某负有将这一事实披露给买受人李某的法律义务，在买受人李某未获知这一信息的情况下，其对于涉案房屋的价值便陷入了错误认识，并在错误认识的支配下购买了Ａ房屋，张某的沉默行为违背了社会的诚实信用原则，构成了对于李某的欺诈，故李某有权请求法院变更或者撤销该合同。
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