北京房产律师：将尚未取得产权的二手房转卖合同是否有效，北京刑事辩护律师，北京海淀区律师，北京丰台律师

作者:龚羽 | 来源:光明网 | 

北京知名律师，北京著名律师

首席律师—孙奎律师电话：13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。 
   行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
    刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
    民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。 
 

【案情】

　　２００８年３月，绿源开发商将未领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与黄先生，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记。２００８年９月，黄先生又通过签订房屋买卖合同转让给陈女士，并交付给陈女士。期间，由于城市建设需要，房屋附近地区成为市中心重点区域，房地产价值飙升。黄先生开始反悔，以合同无效为由请求陈女士返还房屋。陈女士认为，双方签订的房屋买卖合同有效，拒绝返还房屋。双方由此发生纠纷。

　　【分歧】

　　未取得房屋产权证书的二手房房屋买卖合同是否有效，存在两种意见？

　　第一种意见认为，房屋买卖合同无效。因为，该合同系违反法律、行政法规等强制性规定签订，而且《房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

　　第二种意见认为，房屋买卖合同有效。因为，黄先生没有取得产权证书，只是时间问题，但不影响他处置物权的自由。双方的合同也符合合同法的有关自愿平等、自由协商等生效要件规定。

　　【管析】

　　笔者同意第二种意见，主张黄先生与陈女士签订的房屋买卖合同有效。理由如下：

　　一、该合同符合合同成立生效的一般要件。合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同则不产生任何法律效力。在我国，房屋买卖合同属于一种债权合同，其成立与生效只要符合《民法通则》和《合同法》规定的一般生效要件即可。纵观我国《合同法》关于合同生效的相关规定，其只规定出有关合同生效的消极要件，即列举出何种情况合同不生效，却未规定生效的积极要件。依照《民法通则》第五十五条规定，合同的一般生效要件应当具备下列条件：合同当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益；合同内容确定和可能。本案中，黄先生与陈女士的案情，该房屋买卖合同是在双方自愿、平等基础上签订的，且双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方意思表示真实，合同标的物为法律允许买卖的私有财产，未违反法律规定和社会公共利益，具备了民事法律行为的生效要件，双方所签订的房屋买卖合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力，黄先生应该本着诚实信用的原则，依约履行向陈女士转移房屋所有权的合同义务。

　　二、该合同属于连环合同。笔者认为，黄先生与陈女士签订的是连环合同，即出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同，物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同义务尚未履行的情况下，出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人，形成所谓连环合同。关于连环合同的效力认定，理论界学者的观点尚不统一，但是根据通说，以种类物为标的物，一般认为出卖人拥有处分权，合同有效，除非欠缺其他有效要件。本案中，出卖人是将已经受领的房屋再出卖于他人，而根据连环合同的效力通说：是将未受领的种类标的物出卖合同且属有效，那么黄先生将从房屋的兴建单位处开发商绿源继受取得的房屋出卖所签订的合同理应属于有效合同，出卖人拥有处分权，不属于无权处分，并且本案的合同并未欠缺其它特殊的合同生效要件，所以此类合同当作有效处理。北京刑事辩护律师，北京海淀区律师，北京丰台律师，北京房产律师

　　三、未登记房地产“不得转让”不等于无权属证书房屋转让合同无效，换言之，不影响房屋买卖合同合同效力。《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《合同法》解释（二）第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”目前，我国实务界和理论界均认为，强制性规定应分为效力性规定和取缔性规定，只有违反效力性规定的强制性规范才导致合同无效。《城市房地产管理法第３７条第６项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。可见，我国《房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定属于取缔性规范，而非效力性规范。《合同法》解释（一）第九条：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以，未取得权属证书只是不发生物的所有权转移，在此并不会影响合同的效力。